Присоединение чердака: реально или нет?
Идея о том, чтобы иметь собственную мансарду, настолько привлекательна, что многие идут на значительные расходы, чтобы ее заполучить. Тем более, если чердак в вашем многоквартирном доме пустует и буквально просится, чтобы его «приручили». Стоит ли верить разговорам о том, что подобное действие невозможно согласовать ни при каких условиях?
Прежде всего, откроем Жилищный кодекс. В статье 36 указано, что все помещения, не являющиеся частями квартир, являются общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме — естественно, такой общей собственностью является и чердак. Согласно букве закона это должно означать, что распоряжаться чердаком можно, если на это согласны собственники всех жилых помещений в многоквартирном доме. Ну и, разумеется, после окончания ремонтных работ чердак, как «вновь возникший объект недвижимости», надо ввести в эксплуатацию, попутно зарегистрировав права собственности на помещение.
Практика, однако, показывает, что жизнеспособность такого подхода невелика. Даже согласие ста процентов жильцов (вместо «квалифицированного большинства» в виде двух третей от их состава, о чем мы поговорим ниже) не поможет осуществить отчуждение чердака из общей собственности в частную. Так что речь может идти только о сдаче в аренду, возможно — в безвозмездное пользование, но никак не в собственность. Касается это не только чердаков, но и подвалов, «захваченных» частей лестничных клеток и тому подобных помещений, относящихся к общей собственности всех квартировладельцев в многоквартирном доме.
Кроме того, тридцать шестая статья Жилищного Кодекса отсылает нас к сороковой, где совершенно четко говорится, что должно быть получено согласие всех, без исключения, собственников в многоквартирном доме — в доме, даже не в подъезде! И обойти это положение на текущий момент практически невозможно, так что как только среди всех жильцов-квартировладельцев находится хоть один «недоброжелатель», у вас возникает очень серьезная проблема.
Но самая большая проблема — в непроработках законодательства, преодолеть которые иногда не могут и очень опытные юристы. И это при том, что сложность и насущность проблемы все, вроде бы, понимают. В качестве примера можно привести работу властей Санкт-Петербурга, еще в 1996 году издавших распоряжение «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях». Цель документа была самая что ни на есть благая — получить драгоценные квадратные метры в центральных районах города, не прибегая к дополнительной застройке (которые в те годы кокетливо звалась «уплотнительной»). В прессе в те годы появлялись многочисленные победные реляции городских властей. Говорилось, что в результате решения город получит около миллиона квадратных метров, а инвесторы выстроятся в очередь… Сложности тогда начались в процессе приватизации и последующей купли-продажи квартир. Вместе с квартирой новый хозяин приобретал права на общее имущество дома. Реконструированная мансарда переходила в собственность инвестора, то есть владелец конкретной квартиры терял право на свою долю общего имущества, что нравилось не всем — и сначала Городской суд Санкт-Петербурга, а затем и Верховный суд вообще постановили убрать слово «собственность» из вышеупомянутого постановления. А вышедший в 2005 году Жилищный Кодекс закрепил существующее и поныне положение.
Вернувшись к разговору о «двух третях» согласных собственников, можем констатировать, что в законе мирно сосуществуют две нормы, совершенно по-разному регламентирующие два по сути идентичных процесса. Пресловутые «две трети» упоминаются в статьях 44 и 46 Кодекса, где сказано: решения по вопросам реконструкции многоквартирного дома, к которым можно отнести и надстройку, принимаются общим собранием собственников дома, от которого требуется, чтобы «за» проголосовали не менее двух третей от общего числа собственников помещений в доме. То есть чтобы надстроить любое количество в доме при условии сохранения общего размера чердака (который должен быть расположен, понятное дело, над последним из надстраиваемых этажей), нам нужно всего лишь две трети согласных, а для устройства мансарды в существующем чердачном помещении нам нужно заручиться поддержкой абсолютно всех. Отсутствие логики налицо, но нам от этого не легче.
Впрочем, примеры успешного присоединения мансард на практике существуют, хотя ни о какой массовости тут речи не идет. Даже при решении прав собственности (или долгосрочной аренды) возникают другие сложности — например, с доступом к коммуникациям, беспрепятственный доступ коммунальных служб к которым мы должны будем обеспечить. Кроме того, свое веское слово может сказать жилищная инспекция, запрещая обустройство жилья у вблизи от шахты лифта или дымохода. Но, как говорится, «зная, что решение существует, человек находит его быстрее», так что если вы действительно полны решимости осуществить свою мечту, можем от души пожелать всяческой удачи.
По информации PRO Недвижимость
Источник статьи
